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创新住房租赁发展,多举措打造成都方案
发布时间:2019-07-10 信息来源:中国建设报 浏览次数: 字体:【

发展住房租赁市场,建立租购并举的住房制度,是当前我国深化住房制度改革的重要工作内容。结合住房租赁市场发展的突出矛盾,有针对性地建立和完善体制机制和政策体系,对促进住房租赁市场健康发展至关重要。

成都市作为全国首批开展住房租赁试点的12个城市之一,积极贯彻落实党中央国务院决策部署,坚持“房住不炒”定位,探索出一条符合成都城市发展的住房租赁体系。

培育供应主体,增加供应渠道

2017年成为试点城市以来,成都通过招大引强、扶弱培优等措施,促进住房租赁企业专业化、规模化发展。全市住房租赁市场主体不断丰富,纳入管理的住房租赁企业从试点前的21家增加到61家;住房租赁企业管理运营的租赁房源从9.2万套(间)增加到24.73万套(间),市场占比从不足5%提高到约10%。在培育供应主体过程中,成都注重坚持市场导向,培育多元市场主体。

首先,突出国有企业引领作用。成都组建了润锦城、城投、高投、天投等11家国有住房租赁公司。2017年,成都市清理盘活国有闲置存量住房1.25万套用于租赁,在试点城市中率先推出国有租赁住房上市,国有租赁房源最长可签订5年期限的租赁合同,合同有效期内,租金年涨幅不超过5%。

其次,推动关联企业转型。成都市出台文件明确支持房地产开发企业开展住房租赁业务,鼓励房地产开发企业新建、配建租赁住房,成交了4宗配建自持性租赁住房用地。支持开发企业利用已具备使用条件的自持住房,开展住房租赁业务,引导由单一的开发销售向租购并举转变。鼓励经纪机构、物业服务企业拓展住房租赁业务。目前成都已有20余家传统房地产企业进入长租公寓市场。

最后,促进国企民企合作。积极引导国有住房租赁公司和民营住房租赁企业融合发展,从服务外包、引进管理到成立混合所有制公司,在资金、渠道、管理、品牌等方面资源共享,优势互补,共同做大做强。目前城投公司和万科泊寓已经成立国有控股的混合所有制公司,积极打造“城投泊寓”国有租赁住房品牌。

在房源供应渠道方面,成都注重做大增量与盘活存量,促进供给侧协调发展。

创新供地机制。将租赁住房用地供应纳入全市整体土地供应计划,创新土地拍卖方式。2017年9月率先推出“配建并无偿移交定量租赁住房+限价竞买+续竞配建并无偿移交租赁住房面积”的土地拍卖新规,增加租赁住房用地供应。成为试点城市以来,成都新增租赁住房建设用地21宗,规划建设租赁住房42.86万平方米。

积极盘活存量房源。全面开展国有存量住房清理工作,支持将闲置的拆迁安置房等用于租赁住房,房屋权属不变,交由国有住房租赁公司统一运营管理,只租不售。全市共清理各类存量住房1.25万套,全部用于租赁。通过政策引导,鼓励个人将闲置住房委托住房租赁企业经营,成为试点城市以来,各租赁企业新增房源15.53万套(间)。

开展集体土地试点。结合乡村振兴战略实施,在产业园区、特色镇、旅游型川西保护林盘等农村新产业新业态集聚区周边的集体建设用地上修建租赁住房,将成都天府新区、青白江区、蒲江县和金堂县作为先行试点区域,首批启动了5个项目,用地面积约100亩。

加快建设政策性租赁住房。成为试点城市以来,成都完成公租房配租3.5万套,全市新开工及续建人才公寓和产业园区配套租赁住房项目105个,建设面积1374.8万平方米,约可建18.2万套,预计2019年实现交付房源共3150套。

建设监管服务平台,创新管理服务机制

按照“1+N”思路打造了成都住房租赁交易服务平台,于2017年8月21日在全国试点城市中率先上线。平台实现了国有租赁住房、人才住房、公共租赁住房、中介机构代理房源、住房租赁企业房源和个人出租房源的全覆盖,同时与建行建融家园、58同城等平台实现房源数据同步,满足各类主体发布房源的需求。截止到2019年5月31日,平台浏览量超过1.09亿次,累计发布租赁房源38.94万套(间),完成房屋租赁备案31.78万件,纳入管理的住房租赁企业61家,房地产经纪机构备案6636家。

实现流程全监管,在平台推出房源核验功能,推出了房屋租赁合同指导文本。实现网上全办结,推进房屋租赁备案的不见面审批改革,实现租赁备案申请、审核和备案凭证的网上查询及打印的全线上办理。实现数据全共享,将租赁备案数据上传公民信息系统和天府市民云,为承租人依法申请办理居住登记、居住证积分、义务教育等提供便利。

健全管理体制。按照“发展规范、四级体系、网格管理、服务下沉”的原则,构建完善住房租赁四级管理体制。成立了市住房租赁试点工作领导小组,明确市级部门责任,夯实属地管理责任,在298个街道(乡、镇)增设租赁备案窗口,规范住房租赁违规行为处理流程,建立租赁矛盾纠纷调处机制。

强化信用管理。将住房租赁企业和从业人员纳入房地产行业信用管理,建立信用档案,实行信用计分,纳入全市社会信用联合奖惩系统。对市场主体建立“黑名单”“ 红名单”制度,促使形成依法守信、诚实经营的市场氛围,保障各方合法权益。

强化租金监测。建立常态化的租金水平监测机制,定期发布租金水平信息,为市场提供参考,为政府决策提供支撑。委托第三方机构每月对监测楼盘采集租赁成交数据,每季度按固定的标准和比例对采集数据进行甄选、整理和计算,形成季度住房租金水平信息并对社会进行公布,提高租金透明度。

强化行业自律。成立住房租赁专业委员会和住房租赁惩戒专业委员会,完善投诉处理机制。开展专项检查。建立定期专项检查机制,净化市场环境。

优化公共服务。逐步扩大承租人享受基本公共服务的权利范围,深化户籍制度改革,将租赁备案纳入积分制入户管理。支持符合条件的职工提取住房公积金支付房租,简化提取流程,提高提取限额。同时建立承租人享受基本公共服务权利清单,符合条件的承租人可享受积分入户、子女教育等12个方面21项基本公共服务和权利。

强化金融支持。组织银企合作对接,争取国家政策性银行和商业银行为住房租赁企业提供长期低息贷款政策支持。成都已与国开行签订合作备忘录,融资规模达500亿元,重点支持各类人才公寓、产业园区配套租赁住房和公共租赁住房建设;与建行等5家国有商业银行建立全面战略合作关系,累计为成都住房租赁市场发展提供不低于6000亿元的授信支持。

加强宣传引导。成立住房租赁服务大厅,举办专场住房租赁交易会,深入开展租赁服务进社区、进大学校园等活动。同时,列入专项资金通过本地电视台、公交车载电视、广播电台等持续宣传住房租赁政策和住房租赁平台,大力引导居民租房居住。

补齐租赁住房短板

自2017年成都被纳入全国住房租赁试点以来,通过积极培育租赁企业、多举措增加租赁房源供应、释放租赁消费需求,租购并举的格局正在逐步形成。但住房租赁市场尚处在培育和发展阶段,供需结构不平衡、区域发展不协调、激励约束机制不健全、市场秩序不规范等问题比较突出。未来成都将抓住主要矛盾,重点突破。

一是加快推动供给侧结构性改革。优化增量与盘活存量并重,多渠道增加租赁房源有效供应,既要在租赁需求集中区域新建、在TOD项目中配建、鼓励产业园区的企业利用存量土地自建,促进职住平衡,也要用好存量资源进行改造、改建,充分发挥国有企业引领带动作用,将中心城区闲置和低效利用的国有厂房、商业办公用房利用起来,结合“留改建”“城中村”整治等改造老旧房屋用于租赁,提升居住环境。

二是大力鼓励住房租赁消费。完善公共服务政策,建立承租人权利清单,进一步扩大承租人享受基本公共服务的权利范围;鼓励长期租赁形成稳定租赁关系,引导人们形成以租代购的住房消费观念;加大公租房货币化保障力度,大力实施提标扩面,将新市民群体纳入保障范围,引导保障对象通过市场租赁住房解决居住困难,满足补贴保障对象多样化居住需求。

三是切实扶持住房租赁企业。在土地、金融、财税等方面出实招,见实效。完善供地方式,试点推出纯租赁住房用地,建立健全租赁住房地价评估体系,合理控制土地出让价格。主动对接争取国家政策性银行、商业银行、保险机构等对我市住房租赁市场进行支持,拓宽企业直接融资渠道,为企业发展营造良好的融资环境,帮助企业解决盈利模式单一、经营能力较弱等问题,促使其形成可持续、可复制的商业模式。

四是协调推进,加快完善管理体制机制。建立权责明晰的工作机制,切实发挥市住房租赁试点工作领导小组作用,定期召开会议,统筹协调工作推进中存在的问题;市级部门按任务分工履职尽责,细化管理措施,形成工作合力;区(市)县担当主体责任,摸清租赁底数,做好市场主体培育、租赁房源供给、市场秩序监管、租赁纠纷调处等具体实施工作。建立综合协调的管理机制,把住房租赁纳入社会综合管理,将住房租赁、人口与社会治安管理、社区综合治理及风险防控等工作统筹到街镇综合实施。


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